Le marché de l'immobilier résidentiel de Dubaï continue de battre des records, établissant de nouvelles références au deuxième trimestre 2024. Cette période a été marquée par une hausse sans précédent des transactions, des hausses de prix significatives et la transformation continue du paysage urbain grâce à des projets innovants.
Stéphane Maman, directeur général de Prestige Immobilier Dubai, a élucidé la trajectoire impressionnante du marché, notant un record de 40 000 transactions dans le secteur de l'immobilier résidentiel de Dubaï, selon les chiffres du Dubai Land Department.
Ce billet de blog analyse méthodiquement les tendances économiques dominantes, détaille les transactions de vente et de location, et donne un aperçu du segment de luxe du marché.
L'économie des Émirats arabes unis est florissante, le Fonds monétaire international (FMI) prévoyant une croissance du produit intérieur brut (PIB) réel de 4,2 % d'ici 2025, supérieure à la moyenne mondiale de 3 %. Cette croissance est tirée par le secteur non pétrolier, qui représente désormais plus de 70 % de l'expansion économique du pays. Les initiatives gouvernementales, telles que la libéralisation du régime des visas et les réglementations numériques progressives, ont joué un rôle crucial dans cette diversification. La population des Émirats arabes unis devrait atteindre 10 millions d'habitants au cours des deux prochaines années, ce qui alimentera la demande en immobilier et en infrastructures.
L'économie de Dubaï contribue de manière significative à cette croissance, avec une augmentation du PIB de 3,3 % d'ici la fin de 2023. L'accent stratégique de la ville sur le développement durable, tel que reflété dans la stratégie de qualité de vie 2033, vise à créer des villes de 20 minutes avec des infrastructures sociales accessibles et des quartiers de bien-être. En outre, l'ambitieux programme d'investissement direct étranger (IDE) de Dubaï vise à attirer 650 milliards d'AED (176,96 milliards de dollars) d'investissements d'ici à 2033, soulignant ainsi son potentiel en tant que centre économique mondial.
Au deuxième trimestre 2024, Dubaï a enregistré un nombre record de 40 584 transactions immobilières d'une valeur de 104 milliards AED, soit une augmentation de 49 % par rapport au même trimestre de l'année précédente. Cette poussée souligne la demande substantielle des utilisateurs finaux et des investisseurs. Le marché est fortement orienté vers les projets sur plan en raison d'une pénurie de stocks prêts à être emménagés. Plus de 200 projets résidentiels ont été lancés en 2024, ajoutant près de 50 000 unités au marché de la vente sur plan.
La pandémie de COVID-19 a considérablement modifié les préférences des consommateurs, entraînant une préférence marquée pour les grands espaces de vie. Les transactions de villas ont connu une augmentation de 72% en glissement annuel et de 27% par rapport au premier trimestre 2024. D'éminents promoteurs ont introduit de nouvelles communautés de maîtres avec des équipements modernes et des emplacements stratégiques, suscitant un intérêt substantiel et stimulant les ventes. Les tendances du marché révèlent des dynamiques distinctes, les transactions secondaires dominant le segment des villas et des maisons de ville, tandis que le marché des appartements s'oriente vers les ventes sur plan.
Au cours du deuxième trimestre 2024, Dubaï a connu un total de 106 181 transactions locatives, soit une baisse notable de 21% par rapport à la période précédente. Cette baisse suggère un ralentissement de l'activité locative, car de nombreux locataires se dirigent vers l'accession à la propriété. Cependant, le marché de la location reste actif, 39% des transactions constituant de nouveaux contrats de location et 61% des renouvellements. Les zones de location les plus populaires sont Deira, Bur Dubai, Jumeirah Village Circle, International City et Business Bay.
L'environnement locatif concurrentiel est alimenté par une offre limitée et une demande élevée, ce qui se traduit par un écart croissant entre les nouveaux contrats et les renouvellements. L'essor des locations à court terme est également notable, offrant aux investisseurs la flexibilité et la capacité de répondre rapidement aux changements du marché. Les rendements locatifs bruts moyens à Dubaï sont impressionnants, les appartements rapportant 7,64 % et les villas et maisons de ville 5,23 %, ce qui fait de Dubaï l'un des marchés les plus attrayants au monde pour les revenus locatifs.
Le marché de l'immobilier de luxe à Dubaï a connu une hausse significative au T2 2024, avec 664 transactions de vente évaluées à 15 millions AED (4 millions de dollars) et plus. Cette hausse reflète l'attrait persistant des propriétés exclusives haut de gamme pour les investisseurs nationaux et internationaux fortunés. La villa la plus chère s'est vendue à 240 millions AED, tandis que l'appartement le plus cher a atteint 148 millions AED. Les emplacements privilégiés tels que The Oasis, Palm Jumeirah et Mohammed Bin Rashid City ont dominé ces transactions de grande valeur.
Dans le segment des locations de luxe, il y a eu 164 contrats de location pour des propriétés dont les loyers annuels s'élevaient à 1 million AED (270 000 $) ou plus. Les villas et les maisons de ville ont représenté 60 % de ces transactions, soulignant la préférence pour les espaces de vie spacieux et privés. Le marché secondaire est en tête avec le plus grand nombre de transactions, en particulier à Palm Jebel Ali et Palm Jumeirah.
Le profil des acheteurs de Betterhomes est principalement composé d'investisseurs (63%) et d'utilisateurs finaux (37%). Les rendements locatifs élevés de Dubaï et l'exonération d'impôts sur les transactions immobilières et les revenus locatifs en font un marché attractif pour les investisseurs. La démographie des acheteurs est dominée par les ressortissants indiens et britanniques, les acheteurs chinois faisant également leur réapparition en raison de leurs stratégies de diversification des investissements à l'échelle mondiale.
Sur le marché de la location, les offres de location de Betterhomes ont connu une augmentation notable de 17% par rapport à l'année précédente. Les offres d'appartements ont augmenté de 6 %, tandis que les offres de villas ont fait un bond de 61 %, grâce aux familles qui recherchent de plus grands espaces de vie. Les principales communautés de location pour les appartements comprennent Dubai Marina, Business Bay et Downtown, tandis que The Springs, Dubai Hills Estate et Tilal Al Ghaf sont populaires pour les villas et les maisons de ville.
Le marché de l'immobilier résidentiel de Dubaï au second trimestre 2024 se caractérise par une croissance robuste, des transactions record et une évolution dynamique vers des projets sur plan. La résilience du marché et les initiatives stratégiques ont positionné Dubaï comme une puissance économique mondiale avec un potentiel d'investissement important. Alors que la ville continue d'évoluer, son secteur immobilier reste un moteur essentiel de son succès économique, attirant à la fois les investisseurs et les utilisateurs finaux. Avec les développements en cours et les projets innovants, le marché immobilier de Dubaï devrait poursuivre sa trajectoire ascendante, offrant des opportunités lucratives à toutes les parties prenantes.
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